لكي ينشأ العقد لابد أن تتوفر فيه الأسس اللازمة لوجوده، بمعنى آخر
أركانه ؤ هي:التراضي و المحل،السبب لكن قد يضيف القانون إلى هذه الأركان
ركنا رابعا وهو الرسمية أو ما يسمى بالعقد الرسمي أو الشكلي .وينطبق هذا
المفهوم على البيوع العقاريةالتي يوجب المشرع افراغها في قالب رسمي اعمالا
بنص المتدة 324 مكرر من القانون المدني.

ولتوضيح مفهوم الرسمية في
بيع العقار قسمنا هذا المطلب إلى: تعريف التوثيق وشروط التوثيق و وظيفته.

الفرع
الأول: تعريف التوثيق

لقد عرف القانون المدني الجزائري المؤرخ في
13 ماي 2007 العقد الرسمي[1] بانه عقد يتم تحريره من طرف الموثق وفقا
للاشكال القانونية، ويلتزم بقتضاه البائع ان ينقل للمشتري ملكية العقار
الذي تم التعاقد غليه مقابل ثمن نقدي.

فالكتابة الرسمية للعقد هي
رسم للعقد،ووضعه في قالب رسمي من قبل شخص له الصفة القانونية ،ويعتبر
التوثيق كركن رابع في البيوع العقارية وفقا للقانون الجزائري الى جانب
التراضي والمحل، والسبب.

الفرع الثاني: الشروط التوثيق


يشترط لتوثيق العقد توافر شروط نبينها على النحو التالي[2] وهي:

وجوب
تحرير العقد من طرف الموثق:

يعتبر الموثق ضابطا عموميا مكلفا
بخدمة عامة يعمل لحسابه الخاص و تتولى وزارة العدل تعيينه و مراقبته، وله
صلاحية تحرير العقود و الوثائق الرسمية و هذا ما تضمنه المادة 05 من
القانون 88/ 27 المؤرخ في 07/04/1988 المتضمن قانون التوثيق.

يجب
ان يكون الموثق مختصا و أهلا لتحرير العقد.

يقوم الموثق بتحرير
العقود التي يحدد القانون صيغتها الرسمية، و كذا العقود التي يريد الأطراف
إعطائها هذه الصيغة ( المادة 05 من القانون 88/ 27 قانون التوثيق).

ومن العقود التي لا يكون للموثق الاختصاص في تحريرها العقود التي لا
يكون له فيها مصلحة شخصية مباشرة كما لو كان طرفا معينا في العقد أو كان
هذا يتضمن تدابير لفائدته، وكذا العقود التي يكون فيها احد أقاربه أو
أصهاره لغاية الدرجة الرابعة أو من تربطه بهم قرابة الحواشي معينين بصفة
شخصية أو بأية صفة أخرى ، تطبيقا لنص المادة 02 من القانون 88/27.

وجوب
تحرير العقد وفقا للأشكال القانونية .

ويعتبر بيع العقار بيعا
صحيحا، يجب أن يكون وفقا للأشكال القانونية طبقا لما نصت عليه المادة 324
من القانون المدني الجزائري، و تبيان هذه الأشكال يقتضي منا:

أ‌-
تحديد البيانات الخاصة بالأشخاص المتدخلين في تحرير العقد (وهم الموثق
و البائع و المشتري و الشهود و في بعض الحالات المترجم).

ب‌-
البيانات الخاصة بشكل العقد:

نجد أن المادة 18 من قانون
التوثيق[3] تشترط شروط الشكلية لابد من توافرها في العقد التوثيقي المتعلقة
بعملية البيع العقاري.

و عليه نجد انه يجب في العقد الرسمي أن
يحتوي على بيانات معينة حتى يكون رسميا و هي[4]:



1.
وجوب تحرير العقد باللغة العربية بطريقة واضحة.

2. يجب ألا
يستعمل الاختصار، يجب كتابة الكلمات و الأسماء كاملة.

3. يجب
ألا يترك بياض إذ يجب ملء البياض بخط مستقيم.

4. يجب أن يكتب
الثمن بالأحرف و لا مانع من كتابته بالأرقام إلى جانب الأحرف

5.
يجب أن يكتب تاريخ تحرير العقد بالأحرف كذلك ( السنة- الشهر – اليوم)

6.
يجب كتابة الإحالات في حالة وجودها على هامش الصفحة أو في نهايتها و
يجب أن يوقع على كل ذلك كل من الموثق و الأطراف و الشهود في الأحرف الأولى
من أسمائهم.

7. يجب حصر عدد الكلمات المشطوبة إن وجدت في
النهاية و يجب أن تتم المصادقة عليها من طرف الموثق ، الاطراف و الشهود.

ج-
تحديد البيانات الخاصة بموضوع العقد

وهي تلك البيانات التي
تتعلق بالتصرف القانوني الثابت في العقد، فإذا كنا بصدد بيع عقار مثلا،
فيجب أن يذكر في العقد تاريخ إبرامه ، كما يتعين ذكر طبيعة وحالة و مضمون و
حدود العقار، وذكر أصل الملكية بالنسبة لبائع العقار، اي ذكر المالك
السابق و ذكر طريقة اكتساب البائع لهذا العقار، وهذا ما يتضح من نص المادة
324 مكرر 01 من القانون المدني[5]وعند الامكان صفة و تاريخ التحويلات
المتتالية.

و يذكر إلى جانب ذلك الثمن الذي تلقاه الموثق من
المشتري طبقا لما تقضي به المادة 324 من القانون المدني الجزائري.


فإذا تم ذكر جميع هذه البيانات وجب على الموثق قبل أن يوقع ذوو الشأن على
العقد أن يتلو عليهم الأحكام التشريعية الخاصة بالضرائب ليبين لهم الأثر
القانوني المترتب على التصرف الذي يقدمون عليه[6].

وقد جرت العادة
بل يشترط قانونا أن يقرأ الموثق أيضا النص الكامل للعقد الذي حرره حتى
يكونوا على دراية كاملة بمحتواه ، فاذا تمت التلاوة وقع الموثق على العقد و
وقع معه الاطراف و الشهود وفقا لما
تقتضي به الماد 324 مكرر 02 من القانون
المدني الجزائري[7] ووقع معهم المترجم ان وجدوا بالنسبة للاطراف و الشهود
ويمكن ان يكتفي الموثق ببصماتهم اذا كان احدهم او كلاهم لا يعرفون القراءة
او لا يستطيع التوقيع، بل ويمكن الاستغناء عن البصمات اذا كان هناك مانع
قاهر كما تنص عليه المادة السابقة الذكر.

وفضلا عن ذلك ، اذا كان
الضابط العمومي يجها الاسم و الحالة و السكن و الاهلية المدنية للاطراف،
يشهد على ذلك شاهدان بالغان، كما يجب ان يبادر الموثق بتسجيل العقود التي
يعدها خلال الشهر الذي يلي شهر اعدادها، كما تنص على ذلك المادة 60 من
قانون التسجيل و كذلك يجب عليه بعد تسجيل هذه العقود ان يبادر بشهر العقود
التي يشترط و ذلك لدى المحافظة العقارية[8].

الفرع الثالث: وظيفة
التوثيق

لكي ينشأ العقد يجب أن تتوقر فيه الاسس الالازمة لوجوده،
وبمعنى اخر اركانه وهي: التراضي، الامحل، السبب لكن قد يضيف القانون الى
هذه الاركان الثلاثة ركنا رابعا وهو التوثيق وهذا هو العقد الرسمي أو
الشكلي وينطبق هذا المفهوم على البيوع العقارية التي يوجب المشرع حسبها في
قالب توثيقي اعمال النص المادة 324 مكرر 01 من القانون المدني.

-
ومن ثم تجسيد وظيفة التوثيق في النقاط التالية:

•
اتمام ركن من اركان العقد، بالنسبة للعقود التي يتطلب المشرع افراغها في
قالب رسمي.

• تمكين المتقاعد من سند تنقيذي يغيبه عن رفع
الدعوى صحة التقاعد باعتبار ان العقد الرسمي عنوانا للحقيقة فيما ورد امام
الموثق.

• يعتبر ما ورد في العقد الموثق حجة على الكافة حتى
يثبت تزويره ويعتبر ناقدا في كل التراب الوطني.

• تنبيه
المتقاعدين الى خطورة التصرف المقبلان على ابرامه

• ان
احكام عقد البيع تترتب بمجرد توثيق العقد، عدا الاثر العيني اي: ان غقد
البيع الموثق، وقبل شهره في المحافظة العقارية فانه وان كان ينقل الملكية
الى المشتري لكنه ينشئ التزامات في مواجهة كل من البائع و المشتري فيلتزم
بموجبه البائع ان ينقل الملكية الى المشتري وبتسليم المبيع و بظمان التعرض
والاستحقاق و العيةب الخقية.

• مواجهة المشتري الذي يلتزم
بموجبه بان يدفع الثمن و المصروفات، و يان يتسلم العين النبيعة[9].

خلاصة
القول انه اذا اختل لركن التوثيق في العقد المتعلق بنقل الملكية العقارية،
فان مأله البطلان المطلق ولا اثر في ترتيب اثار قانونية



--------------------------------------------------------------------------------

[1]
-تنص المادة 324من القانون المدني الجزائري :"العقد الرسمي عقد يثبت فيه
موظف او ضابط أوشخص مكلف بخدمة عامة ما تم لديه أو ماتلقاه من ذوي الشأن
وذلك طبقا للاشكال القانونية وفي حدود سلتطه و إختصاصه"

[2] -د،
محمد حسنين، عقد البيع في القانون المدني الجزائري،ديوان المطبوعات
الجامعية، 2001، ص52.

[3] -تنص المادة 18 من قانون التوثيق88/27
المؤرخ في07/04/1988 على مايلي:"تكون العقود الأصلية أو التي لا يحتفظ
بأصلها مسؤولية الموثق سواء كانت محررة باليد أو بالالة الكاتبة أو مطبوعة
أو مستنسخة بالوسائل والأجهزة المتبعة".

[4] - حشود نعيمة،الشكلية
في البيع العقلري،دراسة تحليلية لنيل شهادة ماجيستر،قرع عقود
ومسؤولية،جامعة الجزائر كلية الحقوق،2007،ص74،75.

[5] -تنص
المادة324 مكرر1 من القانىن المدني الجزائري:"يبين الضابط العمومي في
العقود الناقلة أو المعلنة عن ملكية عقارية،طبيعة وحالات ومضمون،و حدود
العقارات وأسماء المالكين السابقين وعند الإمكان صفة وتاريخ التحويلات
المتتالية".

[6] -ميدي أحمد، الكتابة الرسمية كدليل إثبات في
القانون المدني الجزائري،ط1 دار هومة للطباعة والنشر و التوزيع ، بوزريعة،
الجزائر 2005،ص35.

[7] - تنص المادة324 مكرر2 من القانون المدني
الجزائري:"توقع العقود الرسمية من قبل الأطراف والشهود عند الإقتضاء ويؤشر
الضابط العمومي على ذلك في اخر العقد.وإذا كان الأطراف أو الشهود من لايعرف
أو لا يستطيع التوقيع يبين الضابط العمومي فب اخر العقد تصريحاتهم في هذا
الشأن و يضعون بصماتهم ما لم يكن هناك مانع قاهر".

[8] -حشود
نعيمة،نفس المرجع السابق،ص76.

[9] . د. عبد الرزاق أحمد الصنهوري.
الوسيط في شرح القانون المدني، المجلد الاول الجزء الرايع، دار النشر
للجامعات ص 486